Chef-lieu de la région Hauts-de-France, Lille apparaît régulièrement dans le top des villes où investir en France. Dans cet article, découvrez pourquoi il est intéressant de réaliser un investissement locatif à Lille.
Chef-lieu de la région Hauts-de-France, Lille est la ville française la plus importante au nord de Paris. Elle compte 236 234 habitants au recensement de 2020, ce qui en fait la dixième commune la plus peuplée de France.
Lille est également la première commune de la Métropole Européenne de Lille (MEL), 4e métropole de France et qui regroupe 1,2 million d’habitants.
Située à 1h de Paris, 1h de Bruxelles et 1h30 de Londres, la métropole de Lille est résolument connectée à l’Europe.
Elle fait d’ailleurs partie du top 10 des espaces économiques les plus attractifs d’Europe, et représente la 1ère concentration de sièges sociaux internationaux hors Paris.
Lille compte également sept sites d’excellence :
Tout cela explique le dynamisme du marché de l’emploi à Lille, qui compte 520 000 emplois, dont 25% de CSP+, et un taux de chômage de seulement 6,5% en 2022.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à Lille, vous ne manquerez donc pas de candidats avec de très bons dossiers !
Lille compte 120 000 étudiants inscrits en 2022, ce qui en fait la troisième ville étudiante de France après Paris et Lyon.
Avec ses deux universités et 20 établissements d’enseignement supérieur, Lille est résolument une ville très attrayante pour les étudiants.
Les étudiants représentent 10% de la population de la métropole.
La ville abrite par ailleurs certaines des écoles et universités les plus renommées de France (Centrale Lille, l’EDHEC, Skema, l’IESEG, Sciences Po Lille, EPITECH…).
Environ 10% des ingénieurs français sont formés chaque année à Lille.
La métropole est également un territoire cosmopolite, qui attire de nombreux étudiants étrangers. Ceux-ci représentent 10% des étudiants lillois.
Environ 60% des étudiants inscrits à Lille y résident, représentant une demande annuelle de 66 000 logements.
La tension locative sur les logements destinés aux étudiants (studio, T2, chambres en colocation) est très élevée.
Cela représente une réelle opportunité pour tout investisseur souhaitant réaliser un investissement locatif à Lille : la demande locative y est très forte et les risques de vacance sont faibles.
Élue Capitale européenne de la culture en 2004, Lille a su capitaliser sur ses atouts pour devenir une des principales destinations touristiques de France.
Avec sa position centrale en Europe, située à moins de 300 km de 5 capitales européennes (Paris, Bruxelles, Londres, Amsterdam, Luxembourg), Lille est une métropole européenne connectée qui attire les touristes.
25 millions de voyageurs transitent chaque année par les gares de la métropole, et l’aéroport international de Lille-Lesquin accueille 2,2 millions de passagers par an.
Événement phare de la métropole, la Braderie de Lille se déroule habituellement le premier week-end de septembre. Elle attire entre 2 et 3 millions de visiteurs sur le week-end.
Avec un taux de remplissage moyen d’environ 70% pour les appartements loués sur Airbnb, faire de la location saisonnière à Lille en complément d’une location meublée peut être une stratégie d’investissement très rentable !
Comme nous l’avons vu précédemment, l’académie de Lille compte de nombreux étudiants : 66 000 d’entre eux y habitent !
Avec un marché locatif extrêmement tendu, un studio ou un T1 loué en meublé peut être loué facilement toute l’année.
Cependant, avec l’encadrement des loyers en vigueur à Lille ainsi qu’un prix élevé pour les studios (plus de 100 000€ en moyenne), votre rendement brut risque de ne pas être très élevé. Ce genre de bien offre un rendement brut compris entre 4 et 6%.
Une solution serait alors de mixer location en bail mobilité 9 mois de septembre à mai, puis de mettre l’appartement en location courte durée de mai à septembre.
Lille est une ville très touristique, il peut donc être intéressant de louer son bien en LCD (location courte durée).
En effet, les logements mis en ligne sur Airbnb profitent d’un très bon taux de remplissage d’environ 70%.
Cette performance s’explique par le tourisme de loisir, alimenté par la position centrale de Lille en Europe : située à moins de 500 km de 5 capitales européennes, Lille attire 10 000 touristes par jour entre ses murs.
Ses espaces culturels (le palais des Beaux-Arts, la Villa Cavrois, l’Opéra), ses quartiers pittoresques (le Vieux-Lille, Wazemmes), ainsi que ses événements (la Braderie, Lille3000) séduisent de nombreux touristes.
Le tourisme d’affaire n’est cependant pas en reste : Lille est la première concentration de sièges sociaux internationaux hors de Paris en France.
Elle compte aussi plusieurs sites d’excellence tournés vers le numérique, la santé ou les industries.
Enfin, Lille abrite Euralille, 3ème quartier d’affaires de France, derrière la Défense à Paris et la Part-Dieu à Lyon.
En moyenne, le prix d’une nuitée à Lille s’élève à 80€ en été selon le site AirDNA. À cela, il faudra retirer les frais de gestion d’une conciergerie, qui représentent 20 à 25% des loyers encaissés.
Enfin, il est nécessaire de proposer des prestations de qualité dans un quartier touristique ou proche des transports pour se démarquer de la concurrence.
Un investisseur souhaitant investir à Lille pour faire de la location meublée pour étudiant pendant l’année scolaire puis de la location saisonnière en été peut espérer un rendement brut annualisé de 6 à 7% environ.
Cette stratégie permet également de respecter la réglementation en vigueur à Lille concernant la durée maximum de 120 jours par an de location sur Airbnb.
Attention cependant aux frais de conciergerie qui représentent une part importante des loyers bruts.
L’investisseur avisé peut alors investir dans une colocation, voire du coliving pour les budgets les plus importants.
Si le marché des chambres en colocation est moins tendu que celui des studios, il reste prisé des étudiants et jeunes actifs.
Ces derniers peuvent profiter de l’intimité d’un espace privatif et du confort d’espaces communs bien plus spacieux qu’un studio.
En effet, d’après une étude de Locservice.fr, 19% des recherches de logements étudiants dans les Hauts-de-France se concentrent sur des biens en colocation.
L’avantage de l’investissement dans une colocation réside dans un rendement plus élevé que pour un petit appartement.
Cela est principalement dû à un effet de volume : un grand appartement ou une maison est comparativement moins cher au mètre carré qu’un studio ou un deux-pièces.
Le prix métrique des travaux est également moins élevé.
Si le prix d’une chambre à Lille est environ 10 à 20% moins cher que celui d’un studio, le rendement brut d’une colocation est plus élevé, entre 6 et 8%.
Le risque d’impayé est également moindre : si le locataire d’une chambre ne paie pas, cela ne représente qu’une fraction (plus ou moins importante) du loyer, et non pas sa totalité.
C’est le même principe pour la vacance locative.
Le turnover locatif est cependant plus important, il faut donc provisionner un montant de travaux d’entretien plus important que pour une location simple.
La gestion locative est également plus chronophage due au nombre plus important de locataires.
Un investissement locatif dans une colocation peut donc être très rentable, si celui-ci est géré correctement en sélectionnant les bons profils de locataire.
Cela fait quelques années déjà que Lille est régulièrement citée parmi les villes où il fait bon investir.
Les investisseurs ont été attirés par les perspectives de plus-value induites par les nombreux projets de valorisation des quartiers (Euralille 3000, réhabilitation de l’usine Leblan-Lafont, Fives Cail).
Le dynamisme économique et culturel de la ville les a également convaincus.
Le prix moyen d’un appartement dans Lille intra-muros a donc explosé ces dernières années.
Cependant, de nombreux quartiers sont encore en voie de développement et font l’objet de programmes de redynamisation. Des concertations supplémentaires sont également déjà prévues.
Ces quartiers bénéficient de leur proximité avec des pôles d’excellence (Bois-Blancs avec Euratechnologie, Lille Sud avec Eurasanté) ou des quartiers déjà redynamisés (Hellemmes avec Fives).
Ils sont aussi bien desservis en transport en commun, permettant aux habitants de rejoindre rapidement le centre-ville, tout en profitant de loyers attractifs.
La tension locative dans ces quartiers reste donc très élevée.
Bien que les habitations soient en général plus récentes que les maisons de brique du Vieux-Lille ou les immeubles haussmanniens de République, la part de passoires thermiques est importante. Ces biens peuvent afficher des décotes de 20 à 40% par rapport au prix des biens situés en centre-ville, tout en offrant des perspectives de plus-value intéressantes à court et moyen terme.
Investir dans des biens à travaux dans ces quartiers pour les rénover énergétiquement et les louer en location meublée peut donc s’avérer très rentable pour des investisseurs expérimentés.
Ceux-ci peuvent s’attendre à des rendements bruts allant de 7 à 9% pour de la colocation.
Investir dans l'immobilier locatif à Lille présente de nombreux avantages.
La ville bénéficie d'un fort dynamisme économique et touristique, ainsi que la 3ème population estudiantine de France, garantissant une forte demande locative.
Pour maximiser votre rendement, vous pouvez envisager différentes stratégies.
La colocation offre un rendement brut plus élevé, grâce à la demande élevée des étudiants et jeunes actifs.
Mixer location meublée et location saisonnière en été peut également être rentable, compte tenu du tourisme de loisir et d'affaires à Lille.
Enfin, investir dans des quartiers en développement peut offrir des perspectives de plus-value intéressantes.
Assurez-vous de bien étudier les différents quartiers et leurs caractéristiques avant de prendre une décision.
Avec une gestion appropriée et un bon choix d'investissement, vous pourrez profiter des avantages de l'investissement locatif à Lille.
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